Biobased (ver)bouwen in De Kemmer, Oirschot

Co-creatiesessie 3: Het sociale landschap

Wat betekent het sociaal-maatschappelijk gezien als je 400 biobased woningen bouwt in De Kemmer? Die vraag stond centraal tijdens de derde en laatste co-creatiesessie in het kader van Possible Landscapes, mogelijke landschappen voor De Kemmer, een gebied van zo’n 70 ha in het zuidoosten van de Brabantse gemeente Oirschot. 

Om die vraag te beantwoorden heb je zoveel mogelijk stakeholders en kennispartners aan één tafel nodig. Daarom waren er naast medewerkers van de gemeente Oirschot ook een bewoner die momenteel in het gebied woont, meerdere architecten, een sociaal ontwerper en mensen van de Woonstichting Thuis, de provincie Noord-Brabant, het College van Rijksadviseurs en Stichting Behoud Erfgoed. 

Op weg naar De Kemmer-Coöp

Is er onder de inwoners van Oirschot draagvlak voor de nieuwe biobased woonwijk in De Kemmer? Die vraag stelde Harold van de Ven van Building Balance op de valreep van de tweede sessie. Een mooi bruggetje naar de derde en laatste sessie, waarin de sociale gemeenschap centraal staat. 

Stadse bubbel
Sommige inwoners van Oirschot zijn bang dat De Kemmer vooral mensen van buiten het dorp zal aantrekken; een stadse bubbel die op zoek is naar rust en ruimte. ‘Whatever the problem is, community is the answer’, zegt de Amerikaanse organisatiedeskundige Margaret Wheatley. Voor verbondenheid met het dorp is het daarom belangrijk dat er niet alleen nieuwkomers in de wijk komen. De mensen in Oirschot moeten het gevoel hebben “dit is ook van ons”. Eileen Stornebrink van Studio Inscape: ‘Zorg voor doorstroom vanuit het dorp door ook woonvormen aan te bieden die geschikt zijn voor starters en ouderen.’ En laat zien dat biobased bouwen niet hoeft af te wijken van de Oirschotse uitstraling, bijvoorbeeld door een modelwoning te bouwen waar mensen kunnen komen kijken.  

Wooncarrière
Boudewijn Tooren, grondlegger van Herenboeren en Crehabitat, zegt dat het belangrijk is om daarbij ook naar de wooncarrière van mensen te kijken:

‘De woonbehoefte groeit en krimpt gedurende een mensenleven. Dat vraagt om flexibiliteit. Door modulair te bouwen, kun je daarop inspelen, maar dan moet je wel ruimte creëren.’ 

Michaël Bloos van Biobased Creations geeft nog een andere optie. Hij groeide op in de eerste biobased wijk van Nederland: Tuindorp in Utrecht. ‘Alle bewoners zijn lid van een vereniging en binnen die vereniging kun je ook verhuizen als je dat wilt.’ 

Ecologische liefdesscreening
Bijzonder aan het project in De Kemmer is dat er al mensen in het gebied wonen. Zij mogen daar ook blijven, zegt de gemeente Oirschot. Maar om de plannen voor 400 biobased woningen te kunnen realiseren, moeten de bewoners wel hun land verkopen aan de gemeente. Een huidige bewoner die meedoet aan de co-creatiesessie heeft gemengde gevoelens over de plannen. Enerzijds wil ze geen woonwijk in de achtertuin; ze heeft nu immers vrij uitzicht over de weilanden. Anderzijds ziet ze wel de potentie van een biobased woonwijk. Haar grootste zorg is: wie komen er wonen? Ze wil liever geen mensen die niets hebben met biobased wonen en pleit daarom voor een screening op basis van “ecologische liefde”. 

Sociale discriminatie
Dat screenen levert meteen een uitdaging op. Want 30 procent (120 woningen) is bestemd voor sociale huur. Armand Cieters van Woonstichting Thuis: ‘Wij mogen niet selecteren wie er in de sociale huurwoningen komen wonen – dat is landelijke wetgeving. Dus screenen gaat niet.’ Wat wel kan is zoveel mogelijk betrokkenheid creëren bij de sociale huurders, zodat ze wíllen meehelpen bij het onderhouden van de wijk. Over de slagingskans daarvan zijn de meningen verdeeld. ‘Voor veel sociale huurders is wonen het primaire doel. Bovendien hebben ze vaak niet de middelen om te investeren in bijvoorbeeld hun tuin.’ Toch merkt Cieters dat er ook vaak sprake is van sociale discriminatie en dat sociale huurders al bij voorbaat worden buitengesloten. Ook al kun je die mensen niet verplichten om mee te doen, je kunt ze wel prikkelen, denken de deelnemers. Maar hoe doe je dat? 

Buurtschuur
De manier van bouwen kan daarbij al een grote rol spelen: zet sociale huurwoningen en koopwoningen door elkaar en lever alle woningen tegelijk op. Dat helpt om uitsluiting op voorhand te voorkomen en iedere bewoner in dezelfde fase te betrekken bij de ontwikkeling van de wijk.  

‘Waar is de feesttent?’, roept een van de deelnemers. Want ook een centrale plek, een buurtschuur waar je dingen kunt organiseren, zorgt voor verbinding en betrokkenheid. Ralf van Tongeren van Orga Architecten:

‘In het ontwerp hebben we gekozen voor meerdere centrale plekken. De ervaring leert dat als mensen te ver weg wonen van zo’n plek, de binding niet sterk genoeg is. Dan komen steeds dezelfde mensen opdagen.’

Kemmer-coöp
Een tweede manier om (toekomstige) bewoners van De Kemmer bij de wijk te betrekken, is te zorgen dat iedereen lid automatisch lid wordt van een vereniging of coöperatie: de Kemmer-coöp. Omdat het om een nieuw te bouwen wijk gaat, zou je daar al vóór de bouw mee kunnen beginnen, zodat de bewoners meteen betrokken worden bij het proces. Belangrijk is ook dat in die coöperatie niet democratisch wordt gestemd, maar sociocratisch of holocratisch. Door aandacht te geven aan de kritische stemmen en met elkaar in gesprek gaan, zorg je ervoor dat de uitkomst altijd positief of op z’n minst neutraal is. Op die manier hebben alle bewoners het gevoel: “Ik heb een stem”. 

Terug naar de toekomst
Binnen de coöperatie zul je een organisatievorm moeten vinden waarin “toevallige” bewoners – bewoners die niet expliciet voor De Kemmer hebben gekozen, zoals sociale huurders en expats – een plek hebben. Denk aan een bottom-up structuur waarbij je per kamer afspraken maakt om de betrokkenheid te vergroten. Vanuit de eerste, tweede, derde kamer, etc. kunnen de “kamervertegenwoordigers” samenkomen om van elkaar te leren en overkoepelende afspraken te maken. 

Adriaan Risseeuw van Stichting Behoud Erfgoed zou juist niet opdelen, maar eerder kiezen voor één grote coöperatie waarin de natuur ook een stem heeft. ‘We moeten terug naar de toekomst en net als vroeger in de herdgangen voor elkaar gaan zorgen en samen het landschap beheren.’ 

Ecologische waardenlat
De ecologische regels voor dat landschap moeten van tevoren helder zijn. Of beter nog: geen regels maar kaders om het spel te spelen. Een vorm van begeleide vrijheid, waarbij je een deel organiseert en een deel loslaat. ‘Het nieuwe idee van onderhoud, is zo min mogelijk onderhoud, zodat er een wijk met olifantenpaadjes kan ontstaan.’ Vrijheid blijheid zolang het ecologisch kloppend is. Om dat laatste te toetsen en geen half werk te leveren, kun je een “ecologische waardenlat” maken, bijvoorbeeld een minimum percentage aan biobased materialen waarmee de huizen gebouwd moeten worden. Om bewoners te stimuleren kun je wellicht een terugkoopregeling treffen met de bouwers – biobased materialen kunnen immers terug in de kringloop. Tot slot is het wenselijk dat de bewoners zelf het groen in de wijk gaan onderhouden. Dat vraagt om ecologische kennis, die boeren en andere kennispartners wellicht kunnen overdragen. Zij kunnen bovendien een rol spelen in het monitoren en eventueel bijsturen van de groenontwikkeling. 

Masterplan
Stuk voor stuk mooie initiatieven. Maar nu concreet: wie gaat de kar trekken? ‘Wat nodig is, is een robuust maar aanpasbaar masterplan met duidelijk stappen’, zegt Edith Wouters van Ar-tur. In dat masterplan zou je drie fases kunnen onderscheiden. 

In de eerste fase is het zaak om een coalitie van kartrekkers te vormen, met aan het roer een onafhankelijke wijkregisseur. ‘Voordat je gaat bouwen, moet je al verbinden met de koplopers die als eerste tijd en ruimte hebben om energie te steken in het project’, zegt Boudewijn Tooren. Iedereen heeft talenten, dus zet die in! Dat creëert eigenaarschap en dus betrokkenheid.’ In zijn herenboerderij werkt inmiddels 25 procent van de mensen mee. 

In de tweede fase moet je betrokkenheid genereren bij de overige bewoners én de mensen in de omgeving. Dat kan bijvoorbeeld door een passend ecologisch programma te bieden in de wijk. Denk aan activiteiten als pieren tellen en vogelhuisjes timmeren, maar ook aan een proeflocatie voor boeren. ‘Het zou mooi zijn als de boeren in de omgeving trots zijn op de wijk, bijvoorbeeld omdat zij hun materialen terugzien in de huizen.’ 

In de laatste fase zal de wijkregisseur de leiding geleidelijk moeten overdragen aan de coöperatie of eventueel een wijkbedrijf dat met budget vanuit de gemeente de wijk onderhoudt. Maar wanneer geef je welke verantwoordelijkheden vrij? ‘Om je ergens thuis te voelen, moet je zo’n vier jaar op een plek wonen’, zegt Yara Helsen van Vibe. Dat zou dus een goed moment zijn om de verantwoordelijkheid over te dragen aan de bewoners. 

Tekst: Merel van der Lande